עסקת מקרקעין היא בדרך כלל העסקה הגדולה ביותר שאדם או עסק עושים, והיא גם אחת הבודדות שבהן טעות אינה ניתנת לתיקון בדיעבד. רוב הסיכון אינו יושב בחוזה עצמו אלא במה שלא נבדק לפניו: מצב הזכויות בנכס, מה בדיוק מותר לבנות בו, מי עוד רשום עליו, ומה קורה אם צד אחד אינו עומד בהתחייבותו.
המשרד מספק ייעוץ משפטי ופתרונות מעשיים בכל תחום הקשור לדיני הרכוש והמקרקעין בישראל, בייצוג מוכרים וקונים, שוכרים ומשכירים, בעלי קרקעות ובעלי דירות, לקוחות פרטיים ולקוחות עסקיים מישראל ומחו"ל, מתוך כעשרים שנות ניסיון. הפעילות היא בכל הארץ, בדגש על אזור המרכז. העמוד בנוי בשני חלקים: תחילה ליווי עסקאות, ואחריו הליכים משפטיים בסכסוכי מקרקעין.
עסקאות יד שנייה, רכישה ומכירה בין פרטיים
זו העסקה הנפוצה ביותר בשוק, וגם זו שבה אין חוזה אחיד ולכן כל סעיף הוא נקודת מיקוח. הנושאים שנקבעים בשלב הזה הם לוח התשלומים והתאמתו למועד קבלת החזקה, מנגנון הפיצוי המוסכם, אופן סילוק משכנתה קיימת של המוכר כשיש כזו, מה נשאר בנכס ומה מפורק, וכיצד מתגוננים מפני עיקולים או חובות שיתגלו בין החתימה לרישום.
המשרד מלווה את שני הצדדים, בעסקאות נפרדות, בייצוג מוכרים ובייצוג קונים. הכלל המעשי החשוב ביותר בשלב הזה הוא שאין לחתום על שום מסמך, גם לא על מסמך שנקרא זיכרון דברים, לפני שהבדיקות המקדימות הושלמו.
רכישת דירה מקבלן
בעסקה מול קבלן החוזה נכתב מראש בידי המוכר, והוא כמעט תמיד ניתן לשינוי יותר משנדמה לרוכש. הנקודות שנבדקות הן מנגנון הצמדת התמורה, מועד המסירה והפיצוי בגין איחור, המפרט הטכני ומה נחשב שינוי מותר, הבטוחות שניתנות בעד כל תשלום, אופן רישום הזכויות בסופו של דבר, ומה קורה אם הפרויקט מתעכב או משנה את פניו.
מול הרוכש עומדת בדרך כלל מחלקה משפטית שכתבה את החוזה, ולכן הפער בין צד מיוצג לצד שאינו מיוצג בולט כאן יותר מבכל עסקה אחרת. ליווי בשלב החוזה זול בהרבה מתביעה בשלב שאחריו.
התחדשות עירונית ופינוי בינוי, ליווי פרטני
בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובכללם פינוי בינוי ופרויקטים לחיזוק ולתוספת בנייה, הדייר הקיים או הרוכש חותם על מסמך ארוך שנכתב בידי היזם, לעתים שנים לפני שהפרויקט יוצא לדרך. הנקודות שנבדקות הן הבטוחות הניתנות בעד ההתחייבות, התמורה ואופן חישובה, לוחות הזמנים והסנקציה על איחור, תנאי הדיור החלופי, ומה קורה אם הפרויקט אינו יוצא לפועל.
המשרד מלווה באופן פרטני את שני סוגי הלקוחות בפרויקט: דייר קיים, כלומר בעל דירה בבניין שיוצא לפרויקט ונדרש לחתום מול היזם, ורוכש דירה חדשה בו. הרוכש נמצא בעמדה מיוחדת מפני שהוא קונה נכס שטרם נבנה בפרויקט שהתקדמותו תלויה בגורמים שאינם בשליטתו. בשני המקרים הליווי כולל את בחינת ההסכם שהוצג ואת ניהול המשא ומתן על תנאיו. פרויקטים שאושרו במסלול תמ"א 38 ממשיכים להתנהל ולהניב מחלוקות שנים לאחר אישורם.
הסכמי שכירות, שכירות עסקית ושכירות משנה
הסכם שכירות הוא ההסכם הנפוץ ביותר בתחום, וגם זה שנחתם הכי הרבה פעמים בלי בדיקה. המשרד עורך ובודק הסכמי שכירות למגורים, הסכמי שכירות עסקית והסכמי שכירות משנה, בייצוג משכירים ובייצוג שוכרים.
בשכירות עסקית המשקל עובר לתקופת ההתקשרות ולאופציות ההארכה, להתאמות שהשוכר מבצע בנכס ולשאלה מה קורה להן בסוף, לאופן עדכון דמי השכירות, ולהמחאת ההסכם כשהעסק נמכר או משנה בעלות. בשכירות משנה נדרשת תשומת לב נפרדת להסכמת בעל הנכס ולהיקף האחריות שנותרת על השוכר הראשי. בשכירות למגורים העניין המרכזי הוא הבטוחות והיקפן, ומה בדיוק מתיר ההסכם לעשות בנכס. ההיבטים המסחריים של התקשרויות מסוג זה נבחנים לצד ההיבט הקנייני, ראו עורך דין מסחרי, חוזים והסכמים לעסקים.
הסכמים מול נותני שירות בנכס
בעל דירה או בעל נכס שמבצע שיפוץ או התאמה מתקשר עם שורה של נותני שירות: קבלן שיפוצים, אדריכל או מעצב פנים, מתקין מערכות מיזוג, נגר, ספק שילוט וגורמים נוספים. הסכמים אלה נחתמים לרוב במהירות ובלי בדיקה, והם שמייצרים אחר כך את המחלוקות על היקף העבודה, על תוספות שלא סוכמו, על לוח הזמנים ועל האחריות לתקלות. הליווי נעשה מצד המזמין, וכולל את עריכת ההסכם, קביעת אבני דרך לתשלום, הגדרת האחריות והבדק, ומנגנון יציאה אם העבודה נעצרת.
הבדיקות המקדימות שנעשות לפני חתימה
לפני שנחתם מסמך מחייב נערכת בדיקה משפטית של העסקה: מצב הזכויות בנכס ומיהו הבעלים הרשום, קיומם של שעבודים, עיקולים והערות, מסמכי הרישום והמצב הרישומי, קיומם של הליכים או צווים הנוגעים לנכס, והאם נדרשים אישורים או הסכמות של גורם שלישי כדי להשלים את העסקה. זהו השלב שבו מתגלים רוב הדברים שאי אפשר לתקן אחר כך.
לצד הבדיקה המשפטית נדרשות בדיקות מקצועיות אחרות, שאינן משפטיות ואינן נערכות במשרד: בדיקה תכנונית מול הרשות המקומית, בדיקה הנדסית של מצב הנכס ושל התאמתו להיתר, ובדיקה שמאית של השווי. אלה נעשות בידי אנשי מקצוע בתחומם, כגון אדריכל או יועץ תכנון, מהנדס ושמאי מקרקעין. הליווי המשפטי כולל הפניה לבדיקות הנדרשות בהתאם לנסיבות, ושילוב הממצאים שלהן בחוזה ובמנגנוני ההגנה שבו.
הערת אזהרה והבטחת כספי הרוכש
בין מועד החתימה למועד רישום הזכויות עובר זמן, ובתקופה הזאת הכסף כבר יצא מידי הקונה בעוד הנכס עדיין אינו רשום על שמו. הכלים המקובלים להתמודדות הם רישום הערת אזהרה בסמוך לחתימה, בטוחות בעד תשלומים בעסקאות מקבלן, נאמנות על כספים עד להסרת שעבודים, והתניית העברת התמורה בהתקיימות אבני דרך. הפער הזה הוא המקום שבו נוצרים רוב סיפורי הכישלון בעסקאות מקרקעין.
מיסוי מקרקעין בעסקה
לכל עסקת מקרקעין יש מחיר מס, והוא נקבע לפי מבנה העסקה ולא רק לפי שוויה. הנושאים הנבדקים הם מס רכישה החל על הקונה, מס שבח החל על המוכר, היטל השבחה מול הרשות המקומית, והשאלה אם חלים פטורים, הקלות או דחיות במקרה הנתון, למשל בהעברה ללא תמורה או בדירת מגורים יחידה. תכנון המס נעשה לפני החתימה, מפני שאחריה מרחב התמרון מצטמצם. המשרד עובד בשילוב עם יועצי המס של הלקוח כשהדבר נדרש.
עסקאות של תושבי חוץ וניהול נכסים מרחוק
רוכש או בעל נכס שאינו נמצא בישראל מתמודד עם שכבה נוספת של קושי: חתימה מרחוק, ייפוי כוח שיתקבל בלשכת רישום המקרקעין ובבנק, זיהוי מול הרשויות, וניהול שוטף של הנכס בהיעדרו. בניגוד למדינות רבות אחרות, ריבוי החוקים והצווים החלים על עסקאות מקרקעין בישראל מקשה על ישראלים וזרים כאחד לפעול בלי עורך דין מקומי, והמשרד מסייע בהתמודדות מול הגופים הממשלתיים ברמה המקומית, המחוזית והארצית.
ייפוי כוח נוטריוני ואישורים נוטריוניים לעסקה
שירותי הנוטריון ניתנים במשרד עצמו, וזהו יתרון מעשי בעסקאות מקרקעין. ייפוי כוח נוטריוני לביצוע עסקה נדרש כמעט תמיד כשצד אינו יכול להתייצב, וכן באישור עסקאות מול הבנק ומול לשכת רישום המקרקעין. לצדו נדרשים לא פעם אימות חתימה, אישור תרגום ואישור העתק, ובלוח זמנים דחוק. כשהכול נעשה באותו מקום שבו מתנהלת העסקה נחסך תיאום מול גורם נוסף. הרחבה בעמוד שירותי נוטריון.
פינוי מושכר וסכסוכי שכירות
מבין ההליכים בתחום המקרקעין, סכסוכי שכירות הם הנפוצים ביותר. קיים מסלול דיוני מהיר יחסית לתביעות פינוי מושכר, שנועד להכריע בשאלת החזקה בנכס בלבד ולהשאיר את המחלוקות הכספיות להליך נפרד, ולצדו נבחנת תביעה לדמי שימוש ראויים בגין התקופה שבה הנכס הוחזק שלא כדין, וכן מימוש הבטוחות שניתנו בהסכם.
לצד הפינוי מתעוררות מחלוקות על נזקים שנגרמו לנכס ועל היקף הבלאי הסביר, על חשבונות ותשלומים שלא שולמו, ועל שימוש בנכס בניגוד למוסכם. המשרד מייצג משכירים ושוכרים בהליכים אלה, ובשכירות עסקית גם במחלוקות סביב מימוש אופציה ופינוי בתום התקופה.
תביעות ליקויי בנייה ואיחור במסירה
קונה שקיבל דירה חדשה מגלה לא פעם שהפער בין מה שהובטח לבין מה שנמסר אינו קוסמטי: רטיבות, איטום לקוי, סטיות מהתוכניות ומהמפרט, ליקויים במערכות, וגם איחור במועד המסירה עצמו. אלה שני ראשי נזק נפרדים, ולכל אחד מהם מסלול משלו.
התיק נבנה בשלושה שלבים. הראשון הוא תיעוד: חוות דעת מהנדס או שמאי שמתעדת את הליקויים ואת עלות התיקון, שנערכת מוקדם ככל האפשר. השני הוא ההודעה לקבלן ומתן ההזדמנות לתקן, שלב שאי אפשר לדלג עליו מפני שהדין מכיר בזכות התיקון של המוכר. השלישי הוא ההליך המשפטי, כשהתיקון לא בוצע או בוצע חלקית. תקופות הבדק והאחריות אינן זהות לכל סוג ליקוי, ואיחור בפנייה עלול לצמצם את הסעד גם כשהליקוי עצמו ברור.
ליקויים ברכוש המשותף מתנהלים אחרת מליקויים בדירה בודדת, מפני שהזכות לתבוע נוגעת לכלל בעלי הדירות ולנציגות הבית המשותף. הרחבה במאמרים תביעות ליקויי בנייה וליקויי בנייה ברכוש המשותף.
סכסוכי שכנים ובבית המשותף
מחלוקות בבית משותף הן מהשכיחות בתחום, והן נוגעות לשימוש ברכוש המשותף, לבנייה ולסגירות שנעשו בלי הסכמה, לנזקי רטיבות שמקורם בדירה אחרת, להתקנת מתקנים ולחלוקת הוצאות ותשלומי ועד. חלק מהמחלוקות מתבררות בפני המפקח על רישום המקרקעין וחלקן בבית המשפט, בהתאם למהות העניין, ולעתים ניתן להכריע אותן בהסכם או בגישור בלי הליך.
התנגדויות לבקשות להיתר בנייה ולתוכניות
בקשה להיתר בנייה שכוללת הקלה או שימוש חורג מפורסמת לציבור, וכך גם תוכנית שהופקדה. בעלי נכסים גובלים ובעלי עניין רשאים להגיש התנגדות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתוך פרק הזמן שנקבע, ועל ההחלטה ניתן להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית. המשרד מטפל בהליכים אלה, בהגשת התנגדויות מטעם בעלי דירות ומטעם נציגות הבית המשותף כאחד.
התוצאה כאן תלויה פחות בטענה העקרונית ויותר בהצבעה על הפגיעה הקונקרטית בנכס: הצללה, פגיעה בפרטיות, חסימת אוויר ונוף, חניה ועומס תנועה, מטרדים בזמן הביצוע וירידת ערך. ולא פחות חשוב, בעמידה בלוח הזמנים, מפני שהתנגדות שהוגשה באיחור לא תידון לגופה.
פירוק שיתוף במקרקעין והסכמי שיתוף
בעלות משותפת בנכס עובדת היטב כל עוד השותפים מסכימים, והופכת לבעיה ברגע שאחד מהם רוצה לצאת. כשאין הסכמה, הדרך היא תביעה לפירוק שיתוף, שיכולה להסתיים בחלוקה בעין, במכירת הנכס וחלוקת התמורה, או במינוי כונס נכסים לצורך ביצוע הפירוק. סוגיות אלה מתעוררות בתדירות גבוהה בנכסים שהתקבלו בירושה, ולכן הן נבחנות גם בהקשר של ירושה, צוואות וייפוי כוח מתמשך.
הדרך למנוע את ההליך מראש היא הסכם שיתוף במקרקעין, שקובע מי משתמש במה, איך מתחלקות ההוצאות, ומה קורה כשאחד השותפים מבקש למכור את חלקו, לרבות זכות סירוב ראשונה. המשרד עורך הסכמים כאלה וגם מנהל את ההליך כשההסכמה כבר נשברה.
סוגיות מקרקעין מול רשויות, תאגידים ובנקים
בעלות בנכס מייצרת התנהלות שוטפת מול גורמים שאינם צד לעסקה. בארנונה מתעוררות מחלוקות על סיווג הנכס, על השטח המחויב ועל זהות המחזיק, ולהן מסלול משלהן של השגה בפני מנהל הארנונה וערר בפני ועדת הערר. במקביל מטופלים חיובים וחובות מול תאגידי המים ומול חברת החשמל, ומול הבנקים בכל הנוגע לרישום זכויות, לשחרור שעבודים ולהסרת הערות.
הטיפול נדרש לרוב בשני מצבים: כשהחיוב עצמו שגוי ויש להשיג עליו, וכשחוב שרובץ על הנכס מתגלה על סף עסקה ומעכב את השלמתה. בשני המקרים הזמן פועל לרעת בעל הנכס, ולכן הבירור מתחיל מוקדם ככל האפשר.
הפרת הסכם מכר, אכיפה וביטול
עסקה שנקלעה למשבר מציבה בפני הצד הנפגע הכרעה מוקדמת: לאכוף את ההסכם ולדרוש את השלמתו, או לבטל אותו ולתבוע את הנזק ואת ההשבה. לשתי הדרכים תוצאה כלכלית שונה לגמרי, והבחירה ביניהן נעשית בתחילת הדרך ומשפיעה על כל ההליך. כאן גם המקום שבו נבחן הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה, ובמקרים המתאימים סעד זמני שמונע העברת הזכויות לצד שלישי בזמן שההליך מתנהל.
תביעות בעלות, זכויות והסגת גבול
בקצה הפחות שכיח אך המורכב יותר נמצאות תביעות שעניינן עצם הזכות בנכס: תביעת בעלות או בקשה להצהרה על זכויות, מחלוקות סביב רישום ישן או לא מוסדר, תביעות בגין הסגת גבול ושימוש בנכס שלא כדין, ותביעות לסילוק יד. הליכים אלה מנוהלים גם בבוררות ובגישור, כחלק מפעילות הליטיגציה האזרחית והמסחרית של המשרד.
שאלות ותשובות בנושא מקרקעין
חתמתי על זיכרון דברים. אני מחויב?
ייתכן מאוד שכן. בית המשפט בוחן את תוכן המסמך ואת גמירות הדעת של הצדדים, ולא את הכותרת שניתנה לו. מסמך שכולל את זיהוי הנכס, את המחיר ואת מועד המסירה עשוי להיחשב חוזה מחייב לכל דבר, ולכן אין לחתום עליו לפני בדיקה.
מי צריך להיות מיוצג בעסקה, הקונה או המוכר?
לשני הצדדים יש אינטרסים נפרדים, ובעסקה שבה עורך דין אחד מייצג את שניהם קיים חשש שאחד מהם יקבל פחות. בעסקאות מקבלן הפער בולט במיוחד, מפני שמול הרוכש עומדת מחלקה משפטית שכתבה את החוזה מראש.
מתי נדרש ייפוי כוח נוטריוני בעסקת מקרקעין?
כשצד לעסקה אינו יכול להתייצב בעצמו, וכן כשגורם מקבל, כמו הבנק או לשכת רישום המקרקעין, דורש ייפוי כוח בנוסח נוטריוני. במקרים של רוכש או מוכר השוהים בחו"ל זהו כמעט תמיד תנאי להשלמת העסקה, ולכן כדאי להסדיר אותו מוקדם ולא ביום החתימה.
השוכר לא מפנה את הנכס. מה עושים?
קיים מסלול דיוני מהיר יחסית לתביעות פינוי מושכר, שנועד להכריע בשאלת החזקה בלבד ולהשאיר את המחלוקות הכספיות להליך נפרד. במקביל נבחנת תביעה לדמי שימוש ראויים בגין התקופה שבה הנכס הוחזק שלא כדין, ומימוש הבטוחות שניתנו בהסכם.
מתי מאוחר מדי להגיש תביעת ליקויי בנייה?
תקופות הבדק והאחריות משתנות לפי סוג הליקוי, ולצדן חלים גם דיני ההתיישנות הכלליים. מעבר לכך, גם בתוך התקופה, השתהות בפנייה ובתיעוד פוגעת בסיכויי התביעה מפני שקשה יותר לקשור בין הליקוי לבין הבנייה. הכלל המעשי הוא לתעד מיד ולפנות בכתב.
אפשר לפרק שיתוף בנכס גם אם השותף מתנגד?
ככלל כן. הזכות לדרוש פירוק שיתוף היא זכות של כל שותף, וההתנגדות משפיעה בעיקר על אופן הפירוק ולא על עצם קיומו. בית המשפט יעדיף חלוקה בעין כשהיא אפשרית, ואם לא, יורה על מכירה וחלוקת התמורה. הסכם שיתוף שנערך מראש עשוי לשנות את התמונה.
מגוון השירותים בתחומי המקרקעין
השירותים בתחומי המקרקעין ונכסי דלא ניידי מגוונים, וכוללים בין היתר מכירה ורכישה של דירות, בניינים וקרקעות; הסכמי שכירות למגורים, שכירות עסקית ושכירות משנה; הסכמי שיתוף במקרקעין; הסכמים מול נותני שירות בנכס, כגון קבלן שיפוצים, אדריכל, מתקין מיזוג, נגר וספק שילוט; הכנת חוזים וניהול משא ומתן לגביהם, לרבות חידוש ותיקון של חוזים קיימים; ליווי פרטני של רוכשים ובעלי דירות בהתחדשות עירונית ובפינוי בינוי; ניהול נכסים של תושבי חוץ; ייעוץ במיסוי הכרוך בנדל"ן; טיפול בסוגיות מקרקעין מול רשויות ותאגידים, ובהם ארנונה, מים, חשמל ובנקים; הגשת התנגדויות לבקשות להיתר בנייה ולתוכניות, והליכי ערר בעקבותיהן; אישורים נוטריוניים מגוונים; וייצוג בהליכים משפטיים, בבוררות ובגישור בסכסוכי מקרקעין, ובהם תביעות בעלות, תביעות פינוי מושכר ודמי שימוש ראויים, הפרות חוזה, ופירוק שיתוף לרבות בדרך של מינוי כונס נכסים לביצועו. הרשימה אינה סגורה.
מחפשים עורך דין מקרקעין לעסקה או לסכסוך? ניתן ליצור קשר עם המשרד לתיאום שיחה או פגישה.
